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拿地2600余畝 紫光發力地產下半場

2018-12-17 16:40
作者:田國寶
來源: 經濟觀察網
編輯:東方財富網

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  紫光集團董事長趙偉國曾有過一句流傳甚廣的言論,在形容2003年到2008年房地產市場時,他說,房地產行業不像是賺錢,更像是在印錢。

  2010年趙偉國控制下的北京健坤投資入股紫光集團,并擔任紫光集團董事長后,房地產起家的趙偉國重心放在芯片和云這些高新技術領域。在他的主導下,紫光集團在芯片領域不斷掀起并購戰,成為中國芯片領域舉足輕重的企業。

  2016年紫光置業更名為紫光科技服務集團開始,陸續在北京、南京、武漢、成都、蘇州、廈門等一二線城市開發紫光科技園區項目。

  據經濟觀察報記者不完全統計,近年,紫光累計獲取土地總面積為2617.57畝,總建筑面積達到364.58萬平方米,累計耗資177.3億元,其中一半以上為園區配套住宅,平均樓面價只有4863.29元/平方米。

  就紫光發展房地產相關情況,經濟觀察報記者多次向紫光集團和紫光科服集團進行采訪,截稿前,紫光集團沒有給予回復。紫光科技服務集團工作人員在得知采訪來意后,則拒絕了采訪。

  頻頻拿地

  12月11日的北京格外寒冷,在北京市海淀區西北旺鎮亮甲店村附近,一條路兩側都是建筑工地。

  西側工地正在施工,該項目是中鐵與北京建工合作開發的共有產權房項目。東側工地大片土地被圍墻和濾網包圍著,里面沒有任何車輛和人員,該項目便是紫光的限競房項目。

  東西兩側的項目均在2017年11月拿地,目前紫光項目還沒有取得建設工程規劃許可證。

  北京市規劃與自然資源委員會資料顯示,紫光亮甲店地塊用地面積157.97畝,總建筑面積為20.13萬平方米,拿地價格為76.2億元,樓面價為3.79萬元/平方米,銷售均價為5.86萬元/平方米,在北京限競房市場中,該地塊性價比相對較高。

  就在當年10月,南京紫光科技園發展有限公司還在蘇州相城區獲得一幅住宅用地,土拍文件顯示,該地塊面積7.31萬平方米,總建筑面積為7.68萬平方米,拿地成本為12.04億元,平均樓面價為1.57萬元/平方米。

  2017年,在土地市場小試牛刀后,2018年8月和9月,成都紫光科城科技發展有限公司先后兩次在成都天府新區拿下1819畝住宅兼商業用地,拿地金額為60.26億元。成都目前是紫光科服集團獲取土地資源最多的城市。

  成都項目共有7個地塊,總建筑面積為266.34萬平方米,其中產業和商業等部分總面積面積為146.75萬平方米,占比超過55%,其余約45為住宅。

  目前一般情況下,產業地產和特色小鎮的綜合地塊中,住宅比例普遍在33%左右。

  2018年,南京紫光科技園發展有限公司還先后在南京陽澄湖和浦口獲取兩個地塊,陽澄湖地塊為低密度住宅用地,浦口地塊為集成電路基地項目,兩個地塊總面積為151.28畝,總建筑面積18.78萬平方米,拿地金額為12.47億元。

  今年8月,紫光集團旗下長江存儲科技有限責任公司在武漢東湖高新區獲取兩幅住宅用地,這兩幅土地用地面積為336.03畝,總建筑面積為47.04萬平方米,累計耗資16.16億元,樓面價不到3500元/平方米。

  此外,早在2014年廈門紫光科技園發展有限公司在廈門獲取286畝土地,總建筑面積為46.06萬平方米,拿地價格只有1900萬元,今年年初,廈門紫光科技園項目已經開始招商,該項目同樣以集成電路產業為主。

  根據不完全統計,近年紫光在6個主要城市通過招拍掛拿地2617.57畝,獲取土地建筑面積達到364.58萬平方米,累計耗資為177.3億元。6個城市之外,紫光還計劃在福州、天津、濟南等多個城市開發紫光科技園區項目。

  科技園區牽頭

  目前,紫光集團旗下主要有芯和云兩大產業,其中芯產業主要為集成電路,目前有紫光展銳、長江存儲、紫光國芯微電子等核心企業;紫光云產業主要為云生態,旗下有紫光股份、新華三集團、紫光西部數據等平臺。其中紫光股份為紫光集團旗下主要上市平臺。

  2016年北京紫光置業更名為紫光科服集團,成為紫光旗下整合“產、學、研、金、政”等資源的主要平臺,通過房地產開發與園區運營服務相結合模式打造一家高科技產業服務運營商。

  園區資本聯盟執行主席、原張江高科董事局主席葛培建認為,中央政治局兩次會議均提到遏制房價上漲,標志著上半場靠房地產驅動的時代終結,經濟下半場將依靠產業來驅動。對于園區開發商而言,核心是產業導入。

  與傳統開發商相比,紫光作為高新技術企業,更了解高科技企業對科技園區和服務等方面需求;同時,紫光可以自身產業帶動和吸引上下游配套產業進入產業園區,一定程度上解決產業園區普遍面臨的招商難問題。

  實際上,紫光獲取的2600多畝土地中,大部分為產業園區與住宅相互綁定的項目,尤其是面積和規模較大的成都和武漢項目,在土地出讓文件中,對土地功能、入駐企業、投入金額及銷售等方面設定了嚴苛的條件。

  比如8月21日成都天府新區成交的1號地,要求建設總建筑面積不低于15萬平方米的智慧城市研發中心,負責引進1家注冊金不低于10億元的智慧城市研發應用企業總部;引進不低于20家相關企業和機構入駐,項目總投資不低于65億元。

  招拍掛文件對項目配套住宅部分也做了詳細的限制,首先,開發建設的商品房項目必須定向銷售給成都科學城集成電路產業園入駐企業和機構以及關聯企業和機構的員工,非住宅部分企業自持比例不得低于50%。

  同時,政府部門對住宅銷售價格計算方式也給出了標準,要求項目住宅銷售價格為土地成本、建安成本、管理費用、財務費用、營銷費用和稅費等成本基礎上上浮4%。如果再加上自持50%非住宅部分,開發企業想要通過銷售收回成本的可能性并不大。

  成都紫光科城科技發展有限公司在成都天府新區獲得的7個地塊1819畝土地均設定了類似的條件,這些地塊要求的總投資額度不低于281億元,再加上相應的產業招商要求,這些條件顯然是很多傳統房地產開發企業所無法滿足的。

  武漢兩幅土地并沒有相應的產業要求和限制,但在銷售對象方面做了嚴格限制,要求面向園區內研發人員和企業核心高管進行銷售,銷售價格不得高于同地段、同品質的其他商品住宅項目。

  與成都項目相比,武漢項目面對的市場無疑更為逼仄,同樣作為科技園區配套住宅,成都項目銷售對象是園區內企業員工以及關聯企業員工。而武漢項目只能銷售給園區企業的研發人員和核心管理層,普通員工無法購買。

  無論是武漢項目,還是成都項目,住宅銷售與園區企業入駐情況密切相關,園區內入駐的企業越多,入駐企業員工越多,潛在的市場需求就越廣闊。反之,如果入駐企業少,則容易出現供大于求的現象。

  近年,隨著土地資源越來越稀缺,一些地方政府對土地附加值要求越來越高,尤其是土地資源相對緊張的一二線城市,對部分住宅用地出讓附帶了產業招商方面的諸多要求,尤其是珠三角和長三角等經濟發達區域,早已經開始實施。

  12月份,國家發改委發布新政,支持總資產規模大于1500億元、營業收入超過300億元的AAA級別房地產開發企業發行債務。結合拿地綁定產業導入條件,這意味著未來房地產行業門檻會越來越高。

  紫光之所以在一二線主要城市的平均樓面價能夠維持在4630元/平方米左右,與其自身為高科技企業密不可分。未來類似的能力也將決定著開發商的綜合盈利能力和發展潛力。但紫光能否拿到地產下半場的貴賓券,還有待時間驗證。

  紫光的地產路

  趙偉國出生在新疆,2004年創辦新疆建坤地產之前,其曾在新疆燃氣工作,從2004年底,趙偉國辭職在新疆通過房地產等產業完成原始資本積累,有了“房地產不像是賺錢,而像是印錢”的說法。

  2010年4月,趙偉國控股的北京建坤投資完成對紫光集團的入股,同時,趙偉國成為紫光集團董事長和總經理,之后數年間,隨著首旅集團逐步退出,建坤投資在紫光集團持股比例上升至49%。

  此前,紫光旗下房地產業務較為分散,分別由不同的地方平臺操盤,在北京、天津和海南有少量項目。天津紫光置業有限公司曾代建天津南開大學津南小區及周邊土地一級開發,也代建北京部分回遷房項目。

  紫光涉足產業園區領域是在2014年,當年9月,廈門紫光科技園成立,11月,南京紫光科技園成立。2015年6月,廈門紫光科技園發展有限公司在廈門獲取第一塊土地后,廈門紫光科技園項目開始動工。

  但紫光真正發力房地產開端是2016年初,當年1月,北京紫光置業更名為北京紫光科服集團,在這前后,天津紫光置業等地方地產平臺被注銷。房地產業務全部打包至紫光科服旗下。同時接管了北京通州紫光商務園區和無錫清華紫光軟件創意園。

  2016年底至今,紫光在北京、成都、南京、武漢等地的重資產項目先后落地,并在蘇州、北京、成都和武漢等地獲取土地資源。其中武漢項目為長江存儲委托代建項目,并不是紫光科服直接拿地。

  無論是2011年成立的紫光置業,還是后來的紫光科服,紫光房地產業務掌舵人一直是李祿媛。李祿媛原為趙偉國助理,隨同趙偉國一起下海創辦健坤投資,持有健坤投資15%的股權。

  紫光集團持有紫光科服集團15%的股份。李祿媛及其控股的北京冠華展科技服務有限公司持有49%股份,北京亞燃科技持有紫光科服36%,該公司股東原為北京建坤投資,目前為自然人劉培環和趙藝輝。

  工商注冊資料顯示,紫光科服在北京、天津、山東、廈門、蘇州、福州、南京、成都等多個城市擁有相應的科技園區公司,而且已經與當地政府簽訂開發建設產業園區的相關協議,這意味著紫光的地產業務將逐步覆蓋這些城市。

  今年11月,清華控股將紫光集團30%出售給蘇州高鐵新城、6%股權出售給海南聯合,僅保留15%股份。完成變更后,國有資本在紫光集團的控股地位沒有改變,但北京建坤投資以49%持股比例成為單一最大股東。

  蘇州和海南地方國資平臺入股紫光集團,也為未來紫光集團發展提供了更多選擇和空間,同樣,對于房地產業務平臺紫光科服集團而言則意味著更多機遇。

(文章來源:經濟觀察網)

(責任編輯:DF386)

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